Una recente sentenza del TAR del Lazio prova a delineare le regole, dove il primo comandamento è che qualsiasi tipo di vasca sia, vi è necessità di autorizzazione e/o comunicazione al Comune
E’ stata da poco pronunciata una sentenza del TAR del Lazio molto interessante per il nostro settore che verte intorno alle autorizzazioni edilizie/amministrative per realizzare una piscina, tematica ancora poco dibattuta, dove è facile incappare in errori procedurali con conseguenti sanzioni in caso di accertamento.
Entrando nel merito della vicenda, il TAR rigetta il ricorso dei ricorrenti che avevano realizzato una piscina prefabbricata in pannelli metallici, di dimensioni pari 7 x 14 m, senza titolo abilitativo su suolo agricolo con vincoli di tutela paesaggistico/ambientale previsti sia nelle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) e sia nel Piano Regolatore Generale (PRG) del comune di Frascati.
Le motivazioni della sentenza sono molto interessanti per tre questioni:
- Non viene fatta nessuna distinzione tra piscina interrata o fuori terra: viene ribadito che per qualsiasi tipologia di vasca vi sia l’obbligo di presentare la richiesta di un’autorizzazione. A tal proposito ricordiamo che per le fuori terra, queste vengono identificate come opere stagionali e/o temporanee, che bisogna sempre comunicare la data di avvio lavori al Comune e che devono essere rimosse entro 180 giorni dall’allestimento. In caso di controlli qualora venisse accertata l’assenza di comunicazione o la decorrenza dei 180 giorni vi è obbligo di ripristino dei luoghi e multa.
- Viene delineato meglio il concetto di pertinenza urbanistica relativo alle piscine: di fondo ci deve essere un nesso funzionale e strumentale tra la cosa accessoria (piscina) e quella principale (abitazione/casa), in altre parole la piscina è pertinenza se ha una dimensione minima rispetto all’immobile principale e se non è una struttura funzionalmente autonoma (non ha spogliatoi o accessi esterni indipendenti), e che dipende in tutto e per tutto all’esistenza dell’immobile principale. Nel caso in questione la vasca aveva dimensioni importanti (7×14 m) e vi era nella richiesta in sanatoria la possibilità di aggiungere spogliatoi e centrale idrica il che configura questa struttura come un manufatto funzionalmente autonomo e non certo una pertinenziale alla proprietà principale. Questo è da ritenersi un intervento di nuova costruzione dove vi sono titoli autorizzativi ed oneri di molto superiori rispetto a quelle esposti nel punto sopra.
- La realizzazione di piscine in aree agricole o più in generale sottoposte a vincoli di tipo paesaggistico/ambientale: tutti i terreni agricoli hanno il vincolo di inedificabilità (di qui un valore fondiario minore rispetto ad un terreno edificabile) anche se è comunque previsto un indice di edificabilità di 0,01 mq/mq (vuol dire che su un terreno di 1 ettaro si può costruire un manufatto di 100 mq), a patto che l’opera sia attinente all’attività del fondo agricolo. Ovviamente qualsiasi tipo di manufatto (a meno che non si tratti di un capanno per gli attrezzi o di una vasca di approvvigionamento idrico di acqua – non una piscina – per coltivazione o allevamento) necessitano di titolo autorizzativo. Se a maggior ragione insistono ulteriori vincoli a carattere paesaggistico ambientale, le opere che possono essere realizzate devono essere funzionali all’attività agricola e devono sempre essere segnalate in Comune.
La sentenza sottolinea inoltre un altro aspetto importante relativo alle possibilità di sanatoria in aree vincolate che devono verificarsi congiuntamente tre condizioni:
- Le opere devono essere realizzate prima dell’imposizione del vincolo
- Se realizzate senza titolo o in difformità dello stesso devono essere conformi agli strumenti urbanistici vigenti
- Devono essere opere minori senza aumento di volumetria (es manutenzione straordinaria).
Alla luce di quanto sopra, emerge che le piscine necessitino di essere inquadrate quanto prima a livello urbanistico al fine di avere un quadro definito ed ordinato nel settore onde evitare di incappare in sanzioni e cause sia in capo ai privati che agli operatori del settore, sfatando una volta per tutte il mantra che per le piscine fuori terra non c’è bisogno di nessun titolo/segnalazione da fare in Comune.
Leggi la sentenza del TAR del Lazio
Articolo del dott. Riccardo Pennati
